A qui s’adresse-t-il ?
A tout particulier qui souhaite faire bâtir un logement individuel, à condition toutefois qu’il soit propriétaire du terrain à bâtir. Le CCMI devient une procédure obligatoire dès lors que l’opération est confiée à un constructeur de maison, lequel prend, à ce titre, soit l’engagement de prendre en charge et de coordonner l’ensemble des travaux, soit de limiter son intervention à la réalisation du gros œuvre (fondations), de la mise hors d’eau (étanchéité, couverture) et hors d’air (portes, et fenêtres). Dans ce dernier cas, le contrat s’exécute sans fourniture préalable du plan de la maison de plain-pied ou à étage. Dans le premier en revanche, plus fréquent que le précédent, ces documents sont à remettre au maître d’ouvrage, autrement dit le futur occupant et propriétaire de l’habitat. Pour rappel, un contrat de maitrise d’œuvre signé avec un architecte n’est pas aussi réglementé qu’un CCMI : les clauses qui y figurent ont été « librement » négociées par chacune des parties.
Que contient-il ?
Outre les plans (si le constructeur s’occupe du chantier du début à la fin), plusieurs pièces et informations sont à annexer au contrat : une copie des différentes autorisations administratives relatives à l’opération (dont une copie du permis de construire), le titre de propriété, les données techniques du logement à bâtir, son prix, la date d’ouverture des travaux et le délai de livraison.
Que garantit-il ?
Conformément à l’article R231-7 du Code de la Construction et de l’Habitation, le CCMI (avec fourniture de plan) fixe une modalité de paiement progressive fondée sur le respect d’un calendrier strict, celui de l’avancée des travaux. Chaque appel de fonds correspond à une étape décisive du chantier : leur montant est réglementé par la loi et s’élève, au démarrage, à 15% maximum du prix total de l’opération, 25 % dès l’achèvement des fondations, 40 % lorsque les murs extérieurs sont bâtis, 60 % à la mise hors d’eau (pose du toit), 75 % après l’aménagement des cloisons intérieures et l’installation des portes et fenêtres, 95 % à l’issue des dernières finitions de revêtement, menuiserie, plomberie, chauffage et autres équipements (en général, le reliquat de 5% est à régler à la remise des clés).
Ce type d’échéancier, établi sur des bases contractuelles, fournit un cadre clair aux deux parties et offre de la souplesse à l’acquéreur, et de la visibilité au constructeur. Le CCMI comprend également toute une série de clauses suspensives qui permettent au maître d’ouvrage (acheteur) de se désengager si certaines conditions préalables, comme l’obtention d’un prêt immobilier, la validation d’un permis de construire ou la souscription de garanties d’assurance obligatoires (infra), ne sont pas remplies.
Enfin, le contrat couvre un certain nombre de risques à travers des assurances obligatoires qui proposent :
Une garantie de livraison :
En vertu de cette disposition, inscrite dans la loi du 19 décembre 1990, une banque ou une compagnie d’assurance s’engagent par une caution solidaire à financer le chantier en cas de manquement avéré de la part du constructeur (travaux inachevés ou mal exécutés, dépassement du prix convenu). Elle est complétée par une garantie de remboursement « si le contrat prévoit des paiements avant la date d’ouverture » des opérations.
Une garantie de parfait achèvement :
Valable un an après la livraison du logement, elle oblige le constructeur à effectuer, à ses frais, la réparation des anomalies constatées au cours de cette période.
Une garantie décennale :
Elle porte sur les dommages qui, dans les dix premières années, compromettent la solidité du bâti ou rendent la maison inhabitable (risque d’effondrement, fissures, mauvaise étanchéité…).
Une garantie de bon fonctionnement :
Valable deux ans après l’achèvement des travaux, elle impose des interventions sur « tous les éléments d’équipement dissociables et démontables à la construction ». Cette clause concerne, par exemple, les défaillances, malfaçons et autres vices observés au niveau de la chaudière, du ballon électrique, des radiateurs, des portes et fenêtres….
La garantie dommage-ouvrage :
souscrite obligatoirement par le particulier-acquéreur (mais le constructeur peut l’inclure directement dans le CCMI), elle prend en charge les dépenses à engager au titre des éventuelles réparations couvertes par la garantie décennale précédemment citée. Il s’agit donc d’une « avance » ou d’un « préfinancement » versé par l’assureur, le temps qu’une décision de justice statue sur la responsabilité de l’une ou l’autre des deux parties.